Интервью с авторами книги «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы» на московской выставке «Exporetail»

Аннотация Авторы Оглавление Предисловие Отрывок из книги Заказать
	Некоторые страны сегодня делают ставку на развитие внутреннего потребления, это возможность быстрейшего выхода из кризиса. Поэтому в нашей новой книге мы продолжаем рассказ о том, как совершенствовать искусство торговли, и какими должны быть торговые площадки сегодняшнего и завтрашнего дня: магазины, торговые и торгово-развлекательные центры, многофункциональные комплексы.
Кира и Рубен Канаян: «Наша новая книга – это ответы на практические вопросы, которые нам сейчас чаще всего задают наши клиенты и участники наших семинаров (розничные компании и торговые центры)»

Осенью 2009 года издательский дом «Юнион-Стандарт Консалтинг» выпустил новую книгу «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы», авторами которой являются Кира Канаян, Рубен Канаян и Армен Канаян. Наша встреча состоялась 23 сентября в «Крокус-Экспо», на московской выставке «Exporetail – 2009», посвященной розничной торговле. Сразу после презентации книги, Кира и Рубен Канаян любезно согласились ответить на несколько вопросов.

С Кирой и Рубеном Канаян беседовала Любовь Терещенко.
Интервью подготовлено специально для проекта © Shop-Academy.com,
23 сентября 2009 г.

Cкажите, пожалуйста, какие изменения на рынке торговой недвижимости повлияли на выбор темы для Вашей новой книги?

Наша новая книга «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы» – это ответы на практические вопросы, которые нам сейчас чаще всего задают. Мы давно планировали написать книгу о торговых центрах и работе магазинов в них, но из-за огромного количества текущих проектов не успели выпустить ее до кризиса. Мы сохранили первоначальную идею книги – это рассказ о том, как реализовывать успешные проекты торговых центров и управлять ими, – но в 2009 году добавили ряд тем, связанных с работой в условиях спада. Когда на рынке недвижимости была эйфория, многие наши предупреждения о возможных ошибках и опасностях звучали совсем по-другому. Еще 4 года назад мы писали, что ожидается кризис на рынке торговой недвижимости. – именно такими словами описанна ситуация на 39-й странице в нашей книге «Проектирование магазинов и торговых центров». Теперь ответы на все эти вопросы очень востребованы. Мы постарались выпустить книгу максимально быстро, чтобы она могла принести практическую пользу розничным торговцам и всем, кто связан с торговой недвижимостью. Наше издание содержит актуальные советы, как действовать в нынешней ситуации, и рекомендации, за которыми с осени 2008 года обращались наши клиенты и участники семинаров (владельцы и менеджеры розничных компаний и торговых центров). Можем сказать, что, несмотря на кризис, в нашей компании работы меньше не стало, просто проекты и задачи стали другими. Розничных торговцев, в основном, интересует оптимизация работы во всех аспектах: оценка работы магазинов и всей сети, работа с «проблемными» магазинами, оценка перспектив торговли, снижение издержек. О примерах и успешных методах оптимизации мы рассказали в книге. Кто-то из торговцев планирует открывать новые магазины и хотел бы узнать, какие площадки для этого подходят. Нередко спрашивают: «Нам предлагают в аренду освободившиеся торговые площади по низкой ставке, стоит ли их брать?» А торговые центры обращаются с вопросами: «Достраиваемся, а с заполнением дело идет туго, якорные арендаторы отказались, что делать?», «Открылись под кризис, большие проблемы, как раскрутить торговый центр?» Или: «Конкурентов все больше, у арендаторов падение продаж – как менять концепцию? Перспективы ряда арендаторов непонятны, пока вроде платят, а что будет завтра – неизвестно. Как нам все это оценить, и что предпринять?», «Арендную ставку снизили больше, чем на 50%, а арендаторы все равно собираются съехать, нам еще понижаться или как-то по-другому надо действовать?», «Снизили для якорного арендатора ставку до минимума, сохранить нам его или лучше отказаться? Как правильно оценить эту ситуацию?», «Как правильно назначить арендную ставку, чтобы не потерять арендаторов, и чтобы это нам тоже было выгодно? Какие наиболее грамотные методы расчета?» Еще одна острая проблема – снижение посещаемости. Да, конечно, кризис, падение спроса, но одни магазины и торговые центры стабильно работают, а у других возникают проблемы. Надо понять, почему произошло так, что магазин или торговый центр стал менее интересен покупателям, какие были допущены ошибки в позиционировании, и как их исправить. Да еще с минимальными затратами… Как мы говорим – «эффективно», то есть выбирая методы с лучшим соотношением «затраты-результат».

Еще мы ставили перед собой задачу выпустить книгу, максимально учитывающую особенности российской практики, современные потребности российского рынка торговой недвижимости – мегаполисов, «миллионников» и маленьких городов. А также рынков соседних стран, которые находятся в схожей стадии развития. Книг по торговой недвижимости крайне мало, переводная литература очень качественная, но она написана для других реалий. А торговцы и девелоперы хотели бы увидеть схемы, работающие в условиях отечественного рынка.

Книга «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы» вышла в непростой экономический период для всего мира. Вы, как авторы, предлагаете различные методики успешного ведения бизнеса в условиях кризиса, пожалуйста, расскажите о них в общих чертах.

Информационная среда с начала кризиса была переполнена негативом. Как сказал один наш знакомый управляющий торговым центром: «откроешь Интернет – и страшно становится…». Сторонники пессимистичного сценария призывали покупателей экономить и прятать деньги «в чулок» для того, чтобы выжить, инвесторов – не вкладывать деньги, владельцев недвижимости – «выйти в бумагу», то есть продать свои объекты по крайне низкой цене (а как еще продашь в кризис?) за наличные деньги. Даже сейчас едешь по Москве и постоянно натыкаешься на плакаты с черным всадником и призывом всем переселиться из мегаполисов в деревню. Расскажем такой случай. В декабре 2008 года мы приехали в Алматы по приглашению компании «NAI Kazakhstan Aristan», казахстанского отделения одной из ведущих мировых компаний по недвижимости. Мы посещали торговые центры, встречались с людьми, отвечающими за управление, и на одной из встреч люди, узнав, что мы недавно делали проект в Монголии, стали спрашивать о возможности ведения там сельского хозяйства, животноводства. Мы удивились, почему у людей, связанных с коммерческой недвижимостью, такой интерес к животноводству в Монголии, а нам ответили: «Ну, может, скоро будет голод, надо будет как-то выживать». Поскольку мы за прогнозами и публикациями следим, то спросили: «А к вам в Алматы случайно Михаил Хазин не приезжал недавно? Чувствуются его влияние…» И угадали, действительно, Хазин приезжал и выступал с рассказами о мировом кризисе за пару дней до этого разговора. Многие прогнозы проповедников экономической катастрофы, кстати, уже не сбылись. Но есть владельцы бизнеса и менеджеры, которые сегодня заняли страусиную позицию: переждать, сократить издержки, не думая о возможностях, которые предоставляет сегодняшняя ситуация на рынке. Завтра станет ясно, что поезд уже ушел, и выиграли те компании, которые, не закрывая глаза на опасности кризиса и учитывая экономические реалии сегодняшнего дня, думали о дальнейшем развитии. И планомерно действовали, развивая и укрупняя свой бизнес.

Многие экономисты сходятся во мнении, что одна из причин кризиса – смещение акцентов в сторону экономики предложения от экономики спроса. Например, Пол Кругман, лауреат Нобелевский премии по экономике за 2008 год, сказал «Впервые за много лет слабость экономики спроса (частные расходы, недостаточные для того, чтобы загрузить имеющиеся производственные мощности) стала ограничением, препятствующим процветанию для большей части мира». На рынке коммерческой недвижимости и в развитии некоторых розничных форматов можно было явно наблюдать это смещение акцентов. Многие владельцы недвижимости только сейчас начинают понимать, что торговый центр и вообще все арендные помещения – это продукт, который предлагается на рынке. Поэтому надо этот свой продукт объективно оценить и усовершенствовать. Понимать потребности арендаторов, бороться за них и много сил прилагать для того, чтобы центр, во-первых, заполнился, во-вторых, был заполнен «правильно», а в-третьих – чтобы все торговцы в этом торговом центре хорошо работали, и покупателям он нравился. Мы знаем несколько торговых центров в России, которые в 2009 году не сокращали затраты на маркетинг – на исследования, на продвижение и тому подобное, – а наоборот, увеличивали маркетинговый и рекламный бюджет. И какой результат? Практически 100 процентное заполнение, и посетителей много. Даже сохранился «лист ожидания», очередь из торговцев, которые хотят арендовать освобождающиеся площади в этом торговом центре. А рядом стоят конкуренты, которые на маркетинге экономили, и у них пустые площади, народ не ходит. Все мы уже увидели, как в кризис закрывались магазины и даже целые сети. Конечно, не все торговые центры сохранят свои позиции, и неудачниками на этом рынке окажутся те, кто не захочет меняться и идти навстречу двум группам своих потребителей – посетителям и арендаторам. Поэтому мы в книге говорим о том, что такое маркетинг торговой недвижимости – какие шаги надо предпринять, чтобы остаться на рынке, усилить свои позиции, в том числе, за счет неэффективных и нерасторопных конкурентов.

Мы принадлежим к сторонникам стратегии развития спроса и всегда говорили, что назначение торговли – не только удовлетворять спрос, но и создавать спрос и увеличивать его. Некоторые страны сегодня делают ставку на развитие внутреннего потребления, это возможность быстрейшего выхода из кризиса. Например, в Китае и Германии стимулирование внутреннего потребления - программа на государственном уровне. Хорошие власти заинтересованы в развитии внутреннего потребления и, соответственно, розничной торговли и торговой недвижимости. У нас в книге есть глава, в которой мы говорим о понимании задач на уровне территории. Глава так и называется: «Торговля и город». В этом вопросе нам в свое время очень помогло сотрудничество с вице-мэром Екатеринбурга Виктором Владимировичем Контеевым и сотрудниками сектора потребительского рынка Екатеринбурга, а также с сотрудниками Американского Института экономики города в Вашингтоне. Особенно мы советуем прочитать эту главу тем, кто хочет в ближайшие годы заработать денег на рынке недвижимости. Потому что без четкого видения, где и что строить, лучше это дело вообще не затевать.

В нашей стране розничная торговля является одной из самых значимых отраслей экономики. Поэтому в нашей новой книге мы продолжаем рассказ о том, как совершенствовать искусство торговли, и какими должны быть торговые площадки сегодняшнего и завтрашнего дня: магазины, торговые и торгово-развлекательные центры, многофункциональные комплексы. У многих торговых центров и розничных сетей остались значительные неиспользованные ресурсы для развития, в городах есть свободные или мало заполненные ниши. Об этом мы тоже рассказываем. Одним словом, наша книга для тех девелоперов и розничных торговцев, которые не ждут конца света в 2014 году (в связи с окончанием календаря у индейцев майя), а настроены серьезно работать.

Как, по Вашему мнению, книга будет помогать специалистам и владельцам объектов торговой недвижимости и всем тем, кто связан с розничной торговлей?

В первую очередь, наша книга ориентирована на людей, которые принимают решения. Сейчас на владельцев и менеджерам ложится большая ответственность, надо смотреть вперед. Раньше к этому проще подходили: бюджет есть, можно нанять маркетологов, консультантов, брокеров. Пусть оценивают, работают… И вот презентовали вам концепцию, вроде все круто – красивые слайды, впечатляющая анимация, 3D, – но для того, чтобы понять, будет эта концепция работать или нет, стоит ли вкладываться, надо все проверить. То есть четко понимать, по каким параметрам оценивать. Сейчас многие вещи приходится тщательно проверять и даже делать самостоятельно, например, оценивать положение торгового центра на рынке, а в розничной торговле – определять, открывать ли новые магазины, если да, то где это лучше сделать и почему. И какие магазины закрывать. Цена ошибок сегодня является очень высокой, и для того, чтобы их избежать, мы подробно описали в книге ряд методик для девелоперов, управляющих и розничных торговцев. Какие-то вопросы в книге мы рассмотрели на примерах, по принципу «Задача (проблема) – как ее решить (методика) – предложения и рекомендации». Для кейсов мы отобрали самые типичные и острые ситуации, и наверняка многие читатели смогут увидеть в описанных примерах рекомендации, применимые к собственной компании.

В 2005 году вышла Ваша книга «Проектирование магазинов и торговых центров». Какие темы, затронутые в ней, получили продолжение в новом издании?

Во-первых, вопросы анализа ситуации при открытии новых магазинов, во-вторых – вопросы концепции магазинов и торговых центров. И, конечно же, в книге продолжается тема проектирования торговых центров, а также магазинов и бутиков в торговых центрах. Есть примеры схем зонирования, несколько советов по оценке планировки торгового центра (проекта или действующего ТЦ) и устранению ошибок. Тех ошибок, которые могут негативно повлиять на циркуляцию посетителей, работу арендаторов и в конечном итоге на общую посещаемость центра и его заполнение. Книга позволяет понять, что происходит с магазинами и торговыми центрами после того, как они построены и открыты.

Как читатель, являюсь большой поклонницей Ваших статей и публикаций. Мне нравится, как вы совмещаете глубокие теоретические и практические знания с легкостью изложения. Благодаря этому ваши книги читаются легко, на одном дыхании. Хотелось бы узнать, каким способом Вы добиваетесь подобного эффекта?

Когда мы писали нашу вторую книгу («Проектирование магазинов и торговых центров»), нашей задачей было познакомить торговцев с особенностями магазиностроения, а архитекторов и проектировщиков – с потребностями розничных торговцев. Мы лично знаем руководителей магазинов и сетей, которые регулярно обращаются к нашей книге, как к справочнику по проектированию. Розничные торговцы постоянно сталкиваются также с вопросами недвижимости, но знания о тенденциях на рынке недвижимости получают, в основном, из общения с коллегами и из периодической прессы. Та литература по торговой недвижимости, которая есть сейчас на рынке, в первую очередь ориентирована на людей, связанных с жилой недвижимостью, и на экономистов, занятых в сфере городской экономики и градорегулирования. Когда розничный торговец или владелец ресторана открывает такую книгу, ему трудно ее читать, поскольку очень многие вопросы его непосредственно не касаются. А те, которые касаются, поставлены под другим углом. Даже терминология специалистов по недвижимости и розничных торговцев часто различается. В новой книге мы хотим рассказать арендаторам, какие площади арендовать, и сколько реально «стоит» аренда, а арендодателям – дать более глубокое понимание работы розничной торговли, ее особенностей и тенденций.

А что касается легкости изложения (большое спасибо за комплимент, нам как авторам, это очень приятно услышать) – это, прежде всего, хорошая практика.

Что бы вы хотели пожелать читателям?

Побольше оптимизма и деятельности! Надеемся, что наша книга даст читателям интересные идеи, которые можно применить на практике.

>> Аннотация | >> Интервью с авторами | >> Оглавление | >> Предисловие | >> Отрывок из книги | >> Заказать